PRISMA Global Residential Real Estate

Après une pause de près de deux ans dans la chasse aux transactions immobilières à grande échelle, Blackstone est revenu sur le marché avec une force significative, initiant 2024 avec deux transactions take-private majeures dans le secteur résidentiel nord-américain. Les acquisitions de Tricon Residential (TCN) et d’AIR Communities (AIRC) pour une valeur totale de 14 milliards de dollars illustrent la forte décote des REITs résidentiels, tout en signalant une perspective constructive à long terme sur le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs unifamiliaux et d’appartements côtiers aux États-Unis. Bien que les REITs résidentiels aient progressé d’environ 6% depuis l’annonce de l’OPA sur AIRC début avril, nous pensons qu’il subsiste une décote d’environ 20% pour les REITs résidentiels par rapport à la valeur du marché privé.

Détail des transactions de Blackstone dans le domaine de l’immobilier résidentiel

• Tricon Residential (TCN) – OPA annoncée en janvier 2024 pour USD 3,5 milliards. Les actifs de TCN se composent principalement de maisons individuelles dans la région de la Sunbelt aux États-Unis. À une valeur implicite de USD 330’000 par maison, le prix représente une décote par rapport au coût de remplacement (généralement entre USD 400’000 et USD 450’000) et un rendement de 5,5%. Ce rendement moyen de 5% est conforme aux estimations consensuelles de la valeur liquidative. L’acquisition de Blackstone, qui porte sur un portefeuille bien géré avec des taux d’occupation de l’ordre de 90%, complète sa participation actuelle dans Home Partners of America, propriétaire de maisons unifamiliales.
• AIR Communities (AIRC) – OPA annoncée en avril 2024 pour USD 10 milliards. Le portefeuille d’AIRC est principalement situé sur les régions côtières, avec une exposition notable à Los Angeles, Boston, Washington DC et Miami. En incluant les coûts de transaction, l’acquisition de Blackstone représente un rendement moyen de 5%, en ligne avec nos estimations de valeur liquidative pour les actifs d’appartements côtiers. L’opération de Blackstone valorise AIRC avec une prime de 25% par rapport au prix de l’action non affecté. Il s’agit du plus gros pari de Blackstone à ce jour dans les appartements côtiers, la société ayant précédemment favorisé l’exposition à Sunbelt.

Implications pour la stratégie PRISMA Global Residential Real Estate

Le groupe de placements bénéficie d’un chevauchement significatif dans les sous-secteurs où Blackstone a commencé à cristalliser la valeur. Par exemple, 7% des actifs sont investis dans des REITs de location de maisons individuelles (AMH et INVH), dont les titres impliquent actuellement une décote de 10% par rapport aux estimations de la valeur nette d’inventaire (VNI). Les fondamentaux de ce sous-segment sont sans doute les plus favorables dans le secteur résidentiel américain, compte tenu des taux d’occupation élevés (90%), des résidents fidèles et de l’absence d’offre concurrentielle de logements unifamiliaux. AMH et INVH possèdent des biens immobiliers de grande qualité par rapport à TCN, tout en affichant des rendements moyens à élevés de 5%, soit une décote par rapport à la privatisation de TCN par Blackstone.

14% des actifs du groupe de placements sont positionnés sur les appartements côtiers, notamment Avalon Bay, EQR, Essex et UDR. Ces REITs ont des taux de capitalisation de 6%, ce qui représente une décote d’environ 20% par rapport à leur valeur liquidative. Les premières mises à jour opérationnelles de ces REITs suggèrent que les fondamentaux sont en avance sur les prévisions, la demande constante dépassant l’offre réduite sur les marchés côtiers cette année. Ces décotes de plus de 20% pour les appartements représentent une situation de survente pour les REITs d’appartements côtiers, qui bénéficient de plates-formes d’exploitation de premier ordre et de bilans de forteresse.

Perspectives

Le retour affirmé de Blackstone dans les acquisitions résidentielles est un signal clair de l’opinion favorable de la société sur la croissance à long terme du secteur, associée aux prix opportunistes offerts dans les FPI résidentiels cotés. En outre, nous pensons que Blackstone est le «premier arrivé» dans le secteur de l’immobilier privé et nous pensons que d’autres grands portefeuilles feront l’objet de transactions dans les mois à venir, ce qui confirme que les actifs résidentiels de haute qualité se vendront à des taux de rendement d’environ 5%. Avec la reprise des volumes de transactions, nous pensons que les investisseurs se tourneront vers les REITs résidentiels, ce qui favorisera la convergence des prix par rapport à la valeur nette d’inventaire, qui pourrait atteindre ou dépasser 20% par rapport aux niveaux actuels. Avec un chevauchement important avec les sous-secteurs résidentiels privilégiés par Blackstone, nous pensons que les positions du groupe de placements PRISMA Global Residential Real Estate bénéficieront de prix plus élevés à mesure que les liquidités institutionnelles reviendront sur le marché résidentiel.