Qu’est-ce qu’un changement de politique monétaire signifie pour les REITs résidentielles?
CFA, Co-Head of Global Property Equities, Portfolio Manager | Janus Henderson Global Investors Limited, Londres
Les mots ont leur importance. Depuis que le président de la Réserve fédérale américaine a laissé entendre que la banque centrale pourrait avoir terminé d’augmenter les taux, les marchés ont eu droit à un cadeau de Noël anticipé, les faisant fortement progresser, les actions immobilières cotées étant parmi les plus grands gagnants. Nous restons optimistes quant aux perspectives des sociétés d’investissement immobilier (REITs) en 2024 et continuons de voir des opportunités attrayantes sur les marchés mondiaux des REITs résidentielles, un secteur soutenu par les tendances démographiques, une pénurie de logements dans la plupart des marchés mondiaux (une situation susceptible de s’accentuer dans les années à venir) et une demande pour des logements locatifs abordables et bien gérés.
La valorisation, le facteur-clé
Alors que le marché immobilier commercial direct (non-coté) peut dominer les gros titres médiatiques et mettre du temps à ajuster les valeurs déclarées face à un paysage macroéconomique changeant, le marché coté est tourné vers l’avenir, étant quotidiennement évalué sur les bourses mondiales, et a déjà réagi à l’impact négatif des taux plus élevés sur la valeur des biens immobiliers sous-jacents. Cela a entraîné une négociation des REITs à des décotes importantes par rapport aux valeurs immobilières non-cotées car elles ont déjà «intégré» l’impact des taux plus élevés, et donc une inversion de tendance devrait donc bénéficier en premier lieu au marché des REITs.
Si l’on se penche spécifiquement sur les REITs résidentielles américaines (indice Bloomberg Residential REIT), malgré les gains récents, le secteur semble toujours sous-évalué par rapport aux valorisations immobilières observées sur le marché privé à partir de transactions récentes. Les REITs d’appartements se négocient actuellement à environ 17% de décote par rapport à la valeur nette d’actif estimée (VNA), tandis que les REITs de location de maisons individuelles présentent même une décote encore plus importante d’environ 20%. (Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs).
Les cours des REITs d’appartements ont rapidement intégré les taux d’intérêt «plus élevés pour une durée plus longue» (higher for longer)
Prime/décote moyenne sur la valeur nette d’actif (VNA) des résidences aux États-Unis.
Source: Bloomberg, Janus Henderson Investors au 31 décembre 2023. Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs. La VNA (valeur nette d’actif): la valeur des actifs sous-jacents des SCPI moins les passifs. Prime par rapport à la VNA: le prix des REITs est supérieur à leur VNA; décote par rapport à la VNA: le prix des REITs est inférieur à leur VNA.
En Europe, nous constatons que les REITs résidentielles allemandes se négocient avec des décotes d’environ 40% par rapport aux valeurs estimées, reflétant un niveau d’endettement plus élevé, mais également, à notre avis, créant une opportunité pour les investisseurs.
Bien que nous puissions observer des baisses de valorisation de l’immobilier commercial d’environ 20% depuis les plus hauts de début 2022, le secteur résidentiel a vu ses valorisations se stabiliser plus rapidement que de nombreux autres secteurs, car les investisseurs continuent de chercher une exposition accrue à ce sous-secteur de l’univers des REITs. De plus, le maintien des prix des actifs immobiliers aux États-Unis a été soutenu par le coût et la disponibilité de la dette, où le crédit est soutenu par le gouvernement américain. Cet avantage relatif d’avoir des marchés de la dette soutenus par le gouvernement s’est révélé comparativement plus favorable par rapport à d’autres secteurs de l’immobilier commercial, où les coûts de la dette sont devenus punitifs. La raréfaction des ventes et l’absence de situations critiques dans l’immobilier résidentiel ont également contribué à la stabilité récente des prix des biens. Enfin, le secteur résidentiel est considéré comme un bénéficiaire relatif de la réduction de l’exposition des investisseurs aux segments plus difficiles de l’immobilier commercial, tels que les bureaux et les centres commerciaux de basse qualité.
Les REITs bien positionnées pour la croissance
Depuis la crise financière de 2008, les REITs résidentielles cotées ont réduit leur endettement, se positionnant favorablement au début de la récente baisse, notamment aux États-Unis. Ce niveau d’endettement plus bas peut permettre un accès supérieur aux fonds à un coût moindre par rapport aux propriétaires privés. La plupart des REITs résidentielles sont désormais des emprunteurs bénéficiant d’une notation financière; nous avons observé certaines émissions de dette récentes réalisées à 5,0%, voire dans certains cas, encore plus bas. Nous nous attendons à ce que les REITs mettent à profit leurs avantages en termes de coûts et d’accès au capital et acquièrent des «bons immeubles avec des bilans défavorables» auprès de propriétaires privés. Cela pourrait accroître le potentiel de cette classe d’actifs à continuer de gagner des parts de marché, comme cela a été le cas au cours des trois dernières décennies, et contribuer à une croissance supplémentaire des bénéfices.
De plus, les structures de coût généralement efficientes des REITs américaines, associées à leur capacité à investir dans des améliorations de leurs plateformes opérationnelles, ont souvent abouti à des niveaux d’occupation plus élevés, des loyers réalisés plus élevés et des marges d’exploitation plus élevées également par rapport à leurs pairs privés. Au début de 2024, nous avons vu certaines REITs résidentielles américaines atteindre des niveaux d’occupation d’environ 95%, avec des hausses de loyer à un chiffre lors des renouvellements de baux des locataires. Bien que l’offre relativement élevée semble être un obstacle à court terme pour les appartements aux États-Unis, l’activité de construction ralentit considérablement, ce qui pourrait favoriser les perspectives de croissance à moyen terme. Les REITs ont également continué à affiner des outils permettant une tarification dynamique des unités louées, un élargissement de leur offre d’équipements (comme le Wi-Fi à faible coût dans les immeubles) et la réduction des heures nécessaires pour le personnel sur place. Ces avantages opérationnels devraient devenir encore plus prononcés en 2024 et 2025, renforçant ainsi davantage la surperformance des REITs résidentielles par rapport à leurs concurrents. Avec des bilans très solides, un accès enviable à des fonds à faible coût et une exécution opérationnelle en amélioration, les valorisations des REITs sont bien positionnées pour s’améliorer.
Élargissement de l’univers
Le secteur résidentiel coté a démontré sa capacité à générer des rendements attrayants à long terme et des flux de revenus, qui ont eu tendance à suivre l’inflation. Le marché coté offre également un ensemble d’opportunités plus large. Des domaines tels que les logements pour étudiants, la location de maisons individuelles, les communautés de retraite et les résidences pour personnes âgées ont tous bénéficié de moteurs structurels de demande liées aux tendances démographiques. Pour les investisseurs cherchant à atténuer les impacts d’une économie en ralentissement en 2024, avoir une exposition à ces secteurs offrant des caractéristiques de croissance défensive peut être précieux.
L’opportunité résidentielle
En pénurie structurelle dans différents sous-secteurs
Source: 1UCAS, 2ECD, 3Green Street Advisors, 4Jefferies, FRED, NAR, REIS, Redfin, Analyse de Janus Henderson Investors, au 31 décembre 2022. Le NOI (produit net d’exploitation) est une mesure de la rentabilité d’une propriété générant des revenus avant l’ajout des coûts liés au financement ou aux impôts.
Nous envisageons donc l’avenir avec une plus grande confiance et conviction selon lesquelles les REITs résidentielles pourraient à nouveau se révéler être un élément précieux au sein des portefeuilles d’investisseurs, compte tenu de leur potentiel de flux de dividendes attractifs et en croissance, de leur diversification par rapport à d’autres classes d’actifs, et de leur croissance défensive. À partir de niveaux de valorisation que nous pensons déjà refléter la réalité économique actuelle, nous pensons que ces caractéristiques pourraient récompenser les investisseurs avec des revenus réguliers et une croissance du capital au fil du temps, comme cela a été le cas historiquement.
Définitions
Bilan: un état financier qui résume les actifs, passifs et capitaux propres d’une entreprise à un moment donné.
Revenu Net d’Exploitation (NOI): mesure de la rentabilité nette d’exploitation d’un immeuble ou d’un fonds détenant des biens immobiliers loués (total des revenus locatifs moins les charges d’exploitation courantes, mais en excluant les amortissements, les charges financières et les impôts).
Valeur Nette d’Actif (VNA): la valeur totale d’un actif moins la dette en cours et les dépenses en capital fixes.
REITs: les REITs immobiliers investissent dans l’immobilier, que ce soit par la propriété directe d’actifs immobiliers, d’actions immobilières ou d’hypothèques. Comme elles sont cotées en bourse, les REITs sont généralement très liquides et se négocient comme des actions.
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